Как выбрать хороший земельный участок? Наш опыт.

Н.У. или Начальные Условия

Наши попытки получить участок бесплатно закончились неожиданным стечением обстоятельств, которые призывали нас отказаться от этой мысли. Как сильно мы ни противились кредитной упряжке (после опыта испытания на прочность кредитной картой), но это был самый простой и быстрый способ на пути к поставленной цели. А цель на тот момент была – обзавестись участком земли, чтобы в будущем на нем можно было построить дом и благополучно в нем жить, оставив в прошлом съемную квартиру.

Что ж, задача сложная – выбор участка, – хотя и упрощенная, так как два желаемых нами пункта мы знали заранее:

• стоимость. Чем ниже – тем лучше (меньше гасить крeдит)
• расположение. Чем ближе до места работы мужа и нашей съемной квартиры – тем лучше (я с ребенком сидела дома, поэтому приоритет отдали привязке расположения участка к месту работы мужа, а ближайшее расстояние до съемной квартиры позволяло бы экономить время на разовые заезды на участок, чтобы что-то отвезти/привезти, и возврат на квартиру).

Под эти два требования наиболее подходил только один район Воронежа – это Дальние Сады, скопление дачных участков, официально находящихся в черте города, фактически – заключенных между аэродромом и микрорайоном:

Но критерии выбора постепенно расширялись, а главной проблемой оставалось – понять, как же нам, покупателям, встретить «того самого» продавца «того самого» участка, где его найти?

Как искать и выбирать участки

Как и все происходящее в нашей жизни – не случайно, то и не случайно мы набрели в интернете на экспресс-курс небезызвестного уже тогда нам Андрея Лошкарева. Человек, отработавший 5 лет в агентстве недвижимости и затем ушедший в свой бизнес частного застройщика, не понаслышке знающий толк в земельных участках. Курс назывался «Как искать и выбирать хорошие участки». В определении А. Лошкарева «хороший, качественный участок обладает:

1. Достойными физическими характеристиками объекта: хороший грунт, наличие электричества, хорошие соседи, коммуникации.
2. Адекватной ценой, то есть не завышенной, заслуженной, оптимальной для данного места.

И, прежде чем искать, надо для себя сделать очень важное упражнение – определить, какой именно участок и для каких целей вы ищите, что вы будете делать на этом земельном участке, зачем он вам нужен, какими характеристиками он должен обладать. Должно быть четкое понимание того, что конкретно вы пытаетесь найти. Психологический портрет участка, соотносящийся с реальностью и тем, что на данный момент вы себе сможете позволить. Затем обозначить желаемые районы города, населенные пункты для поиска, которые устраивают вас по местоположению и где может потенциально находиться желаемый участок. И только потом – определиться с ценой».

В нашем представлении нам нужен был земельный участок на Дальних Садах; без строений или с маленьким домиком, не занимающим площадь под будущую постройку; с круглогодичным электричеством; с перспективой проведения газа в ближайшем будущем, так как уже газифицированные участки стоят дороже и какое-то время можно топиться и твердым топливом; с перспективой или уже имеющимся подводом круглогодичного водоснабжения, а не только летнего дачного; с дорогой, позволяющей подъехать на участок тяжелой технике без особых проблем; достаточно близкое расположение к городской автобусной остановке, чтобы можно было более-менее комфортно добираться до детсадов/школ/мест работы/поликлиник без машины. С мечтой о пруде и сосновом лесу под боком пришлось расстаться, так как она плохо сочеталась с условиями для постоянного проживания и возможностью без машины добираться до основных городских точек.

После того, как портрет участка был составлен, мы начали искать. А искать участок нужно где? Правильно, там, где его продают. Мы продолжили пользоваться рекомендациями А. Лошкарева, который рассказал обо всех возможных источниках информации о продаже участков. Вот выжимка из его повествования (источники расположены в порядке убывания ценности информации или, другими словами, в порядке возрастания бесполезности информации):

1. Друзья, знакомые, соседи, население, то есть живое окружение продавца.
2. Баннер, табличка с объявлением о продаже на объекте продающего.
3. Наклеенные объявления на столбах, заборах, остановках, магазинах в округе продающегося объекта. Объявления, написанные от руки, с большей вероятностью будут принадлежать собственнику, а не агенту по недвижимости.
4. Объявления о продаже в местной (районной) газете.
5. Объявления на местном радио, местном ТВ также заслуживают внимания, хотя скорей всего будут принадлежать агентству.
6. Местные, районные агентства недвижимости, зачастую не имеющие своего сайта и не имеющие отношения к стандартным городским агентствам.
7. Местные локальные сайты (от информационных до даже церковных), порталы с местными новостями, объявлениями, форумами, на которых может быть много интересных предложений участков, если хорошо поискать.
8. Городские сайты/порталы/форумы. Например, Авито.
9. Толстые городские газеты объявлений, разворот с недвижимостью (Из рук в руки, Камелот…)
10. Объемные бюллетени недвижимости, специализированные газеты по недвижимости.
11. Сайты бюллетеней недвижимости, специализированных газет по недвижимости.
12. Красивые порталы недвижимости со статьями и досками объявлений конкретно по недвижимости с фотографиями, картами, подробным описанием. Но в 99% случаях цены там завышены, либо создают эти объявления агенты.
13. Специализированные журналы по недвижимости, элитные и красивые. Выгодных вариантов там крайне мало.
14. Элитные глянцевые VIP-журналы недвижимости. Участки от 1 млн. доллaров.
15. Агентства недвижимости городского, областного, федерального уровня и их сайты.

Наш выбор

Свой участок мы начали искать с пункта №1. Мы стали общаться со знакомыми, сказали, что собираемся покупать участок, назвали желаемый район. К нашему удивлению, способ оказался достаточно действенный, и у нас появилось два предложения. Первое – не подходящее: участок в коттеджном поселке чуть дальше, чем мы планировали, цена в 2 раза выше, чем средняя на Дальних садах, от остановки очень далеко. Второе – многообещающее. Наш друг, живущий в одном из СНТ Дальних Садов, сказал нам, что в их СНТ многие собственники, желающие продать участок, идут к председателю СНТ и оставляют ему свой номер телефона. Таким образом, у председателя имеется целый список продающихся участков с номерами телефонов владельцев. И эту информацию нигде больше не найти. Поэтому перечень источников объявлений Андрея Лошкарева можно смело дополнить председателями СНТ, распространив пункт №1.

Нам удалось добыть заветные номера телефонов и участков землевладельцев, продающих свои объекты. Нам выпал шанс выбрать из 4-х вариантов. Все их мы рассмотрели, приехав на место, даже не отнимая времени у их хозяев.  Один из участков нам особо приглянулся. Он имел более опрятный вид, нежели остальные; на нем аккуратно стоял деревянный маленький домик, не мешая будущей постройке; до автобуса – около 500 м по асфальту; вот-вот должна была производиться газификация СНТ; и самое главное – на той улице был только-только проложен круглогодичный водопровод с возможностью платно подключиться желающим.

Когда мы созвонились и поговорили с собственницей данного объекта (к счастью, это была приятная адекватная женщина), то из плюсов еще оказалось, что у участка – очень хорошие соседи. Из недостатков: сквозной дачный проезд – асфальтовый, но расходящиеся от него дачные улицы – грунтовые, в том числе и наша перспективная. Соответственно, осенью, весной, в дождь – грязно. Сама улица довольно узкая, две машины не разъезжаются. Так как, помимо дороги, нас абсолютно все устраивало, мы разрешили этот недостаток так: широкая дорога важна, но скорее для кирпичных, газобетонных домов с ленточным фундаментом, там, где сложно обойтись без тяжелой техники. Мы же, собираясь строить дом деревянный и своими силами, решили, что у нас не будет слишком массивной техники и вся та, что будет, сможет заехать на участок, если свернуть забор-сетку. А вопрос с разъездом машин мы решим, сделав «карман» на участке. По поводу усовершенствования грунтовой дороги мы тоже были уверены, что со временем что-нибудь придумаем.

Продолжение следует…

Как получить участок бесплатно? Наша история.

Начало. 2013 год

Стандартная ситуация: молодая семья, съемная квартира, не родной город и никакой уверенности в разрешении жилищного вопроса. Стремление к нулевым затратам на свое жилье привело нас к поиску способа получить участок бесплатно.

Побеседовав с архитектором районной администрации и изучив законодательство, мы обнаружили такую теоретическую возможность. Для начала нам нужно было найти участок земли размером 10 соток, не находящийся в чьей-либо частной собственности, то есть принадлежащий городу или области, и претендовать на перевод его в нашу собственность. Для этого необходимо было подать заявление в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области  и приложить к нему геодезический план участка. Такое заявление могут рассматривать на общих основаниях или по льготным условиям. Под льготные условия подпадают семьи, в которых трое и более детей, либо ребенок-инвалид, либо претендующий – почетный гражданин города (подробнее см. Земельный Кодекс РФ). Для претендента на общих условиях объявляется аукцион. По его результатам можно взять участок в аренду на 5 лет по цене около 10 000 руб./год. Через 5 лет по результатам заседания комиссии и проведения аукциона возможна покупка участка по кадастровой стоимости (около 120 000 руб.). Это – в 3-4 раза ниже рыночной стоимости участка. С учетом того, что под льготную категорию граждан мы никак не подходим, перспектива купить участок в 3 раза дешевле, чем предлагают в объявлениях, нас очень интересовала.

Почему у нас не получилось

Все разузнав, мы начали поиски участка своей мечты. В мечтах на нашем участке мы представляли пруд, а совсем рядом – сосновый лес… Был у нас и совсем романтический вариант –  живописный участок на берегу Дона, рядом – красивейший сосновый лес, в поселке в 15 км от города. Но в поселке том не было ни газа, ни надежды на его скорое проведение, ни зимующих жителей, да и от города далековато, поэтому от этого варианта мы вскоре отказались. А нашли мы участок своей мечты поближе – в обширном массиве дачных участков под общим названием Дальние Сады, находящемся в черте города. Участок собой представлял овраг (что было актуально для планируемого пруда) и несколько соток относительно ровной поверхности. С двух сторон – грунтовая дорога и дачные улицы, с третьей стороны – сосновая опушка, с четвертой – сельскохозяйственное поле.

Вид на овраг

Овраг

Опушка рядом с участком

Участок поближе

С весьма позитивным настроем мы нашли такое расположение очень удачным, в далеком будущем дорогу собирались сделать из щебня, овраг превратить в пруд, а пока жить припеваючи, ведь главное – чтобы был клочок земли, а остальное - приложим… Сделали геодезическую съемку и план участка, это обошлось в 7 000 руб., написали заявление и отправили все в кадастровую палату. Ответа ждали 30 дней точно, а может и больше. Ответ пришел с таким смыслом, что интересующий нас участок не подходит для ведения дачного хозяйства и ИЖС (индивидуального жилищного строительства). 

Стали разбираться, почему не подходит и что можно располагать в этой зоне. Оказалось, что в существующей схеме зонирования территории городского округа наш участок расположен на ландшафтно-рекреационной территории, но конкретная территориальная зона для данного участка не установлена. То есть не установлено функционально, жилая это зона, общественно-деловая, производственная или еще какая. Подробное описание мы нашли в п.1.2.2 местного норматива градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж». В конце пункта указано, что состав и порядок установления территориальных зон определяется Федеральным законодательством и законодательством Воронежской области. Посему, мы вновь обратились к архитектору районной администрации с вопросом: 

«А что же делать?»

А делать нужно все, чтобы определить функциональное назначение зоны и доказать, что наш участок может использоваться для садоводства и огородничества в качестве жилой зоны. Необходимо было собрать комплект документов, в который входит:

• заключение от экологов о том, что данный участок не выполняет функции рекреационной территории и фактически засоряется мусором;

• подтверждение от областного лесничества, что данный земельный участок не входит в земли лесного фонда; 

• справку от ближайшего садоводства о том, что в случае положительного решения о получении участка в аренду, он будет подключен к инфраструктуре садоводства: электричество, летняя вода, дорога, вывоз ТБО (мусорка).

Мы подготовили письмо в лесничество, фотоматериалы для экологов и перед отправкой решили сходить к председателю садоводства за подписью справки для полной картины.

Поход к председателю. 2014 год

Дорога вниз - к оврагу и вверх - от него

К вопросу подошли серьезно: составили и распечатали положительный текст справки, оставив место под должность-подпись-печать, взяли две бутылки водки и отправились на поиски председателя в дачную гущу. Председателя искали не мы одни, некто из членов садоводства позвонил по мобильному, и на улицу вышла женщина. Председательша. После наших объяснений председательша ответила, что ее полномочия не позволяют ей подписать нашу справку, необходимо принять решение путем голосования членов садоводства на общем собрании по данному вопросу и «зачем вы вообще в этот овраг полезли?». Далее она произнесла примерно следующие мысли вслух: «Сколько времени вы уже занимаетесь этим вопросом? Год? За год вы уже могли бы погасить крeдит, взятый на простейший участок с водой и электричеством. А голый участок без дороги, без коммуникаций требует столько вложений, что сэкономив на его покупке, вы втрое больше потратите, чтобы его до ума довести, электрический столб – минимум 60 тысяч, подъезд к участку – тысяч 300-400. И это не считая того, что при малейшем дожде эту местность так затапливает, что ни проехать, ни пройти – болото. 

А выбивать у государства землю, да еще и на территории города – неблагодарное занятие, вы потратите время, силы, деньги, а результата не получите, не будет госаппарат связываться с мелкими вопросами. Нам тоже жить было не где, взяли крeдит, купили участок с домиком и печкой самый дешевый, всеми силами старались быстро погасить крeдит, а потом начали понемногу обустраиваться. Так что не тратьте драгоценное время, покупайте готовый участок и вкладывайте силы в него».

После ее слов мы ушли в растрепанных чувствах и смятении, с двумя бутылками водки. Пришлось всерьез призадуматься о соотношении затраченных времени, сил и денег с нашими желаниями. В этот же день, позвонив за советом другу, который, кстати сказать, живет в одном из садоводств Дальних садов, мы узнали, что на соседней с его улицей тянут круглогодичный водопровод. На его улице уже была вода, но не продавались участки, а на соседней – и воду вели и участки продавали) Так может быть, взять кредит и вправду более целесообразно? – подумали мы...

Добро пожаловать к нам на стройку!

Мы - молодая, дружная семья: я, муж и наш самый главный помощник - сынок) Как и многие молодые семьи, мы устали снимать старую однушку и каждый месяц отдавать кровные денежки чужим людям (спасибо им за 6 лет бесперебойного предоставления аренды). Эти деньги мы решили вложить в собственный дом.

Мы строим дом, руководствуясь знаниями, добытыми на необъятных просторах интернета и здравым смыслом; при помощи нерегулярных, но очень значимых заездов родственников (иногда друзей) и периодически нанимаемых подсобных рабочих в количестве 1, 2 или изредка 3-х человек. Кого у нас точно не было и нет - дорогостоящих профессиональных строительных бригад, кровельщиков, монтажников, отделочников и тому подобных профи.

Наши приоритеты - это дешевизна не в ущерб надежности постройки и относительная быстрота. Со дня покупки дачного участка с маленьким деревянным домиком прошел 1 год и 10 месяцев и - о, чудо! - мы вселились в новый дом с отоплением, канализацией и водоснабжением. Всем, кому интересно, как мы выбрались из съемной квартиры и переселились в собственный двухэтажный дом (конечно, не окончательно еще готовый, но все же) - welcome!

Личный опыт нашей семьи я буду поэтапно освещать в последующих публикациях и фото с благодарностью всем тем людям, которые так же описывали свой опыт и делились знаниями с нами)